| «القبس» تحاور العقاري السعودي البارز |
| الصعب: قانون الرهن العقاري في المملكة سيكون له ضحايا في بداية تطبيقه |
| |
| |
| عبدالكريم الصعب |
قال العقاري السعودي البارز عبدالكريم الصعب ان قطاع العقارات والإسكان في المملكة لم يتأثر بالأزمة المالية العالمية بقدر تأثره بانتكاسة سوق الاسهم المحلية، التي أكد أنها ساهمت في اختفاء شريحة متوسطي الدخل السابقين الذين كان يعتمد عليهم السوق العقاري بنسبة كبيرة لملاءتهم، لكنه توقع أن يحدث انتعاش في السوق بتأثير المشروعات الكبيرة التي يعلن عنها باستمرار في السنوات الأخيرة.
واعتبر الصعب في حوار خاص مع «القبس» أن حركة تحديث الأنظمة والتشريعات العقارية لا تسير بالشكل المطلوب، وان هناك تأجيلا مستمرا للأنظمة المهمة التي ينتظرها الناشطون في السوق.
وحول أسباب عدم تراجع مستويات أسعار العقارات برغم انخفاض الأسعار في مواد البناء، قال الصعب ان السبب يرجع إلى قلة المعروض من العقارات والشقق السكنية نظرا لتوقف المطورين العقاريين عن تنفيذ المشروعات لتضاؤل هامش الربح من العمل في قطاع التطوير. وفيما يلي تفاصيل الحوار كاملة:
كيف كان تأثر العقار السعودي بالازمة؟
ــ السوق العقاري السعودي في الواقع تأثر بأزمة انهيار سوق الأسهم المحلية وليس الأزمة المالية، وما سببه ذلك الانهيار من اختفاء شريحة متوسطي الدخل السابقين الذين كان يعتمد عليهم السوق العقاري بنسبة كبيرة، وكانوا يمثلون فئة مستهدفة من قبل المطورين العقاريين لملاءتهم المالية، ولكن بعد الانهيار الأخير لسوق المال السعودي فإن هذه الفئة المستهدفة اختفت لأنها ترزح تحت ضغوط البنوك السعودية لتقسيط قيمة أسهمهم التي اقترضوها من تلك البنوك ابان توهج السوق المالي.
أما فيما يتعلق بالأزمة المالية العالمية فالتأثير كما تقول الدراسات لم يكن كبيرا بالشكل الذي تسوق له بعض أجهزة الإعلام، والتي لا تستند إلى تقارير علمية معينة.
> هل تتوقع أن تطرح مشاريع كبيرة في الشهور المقبلة يكون من شأنها إعادة الزخم إلى قطاع العقار مرة أخرى؟
ـــ الدولة الآن وفي عهد الملك عبدالله عبارة عن «ورشة عمل»، لأن الملك لديه توجه بانعاش قطاع الدولة، وفي خطة خمسية قصيرة، لذلك نشاهد المشاريع الحكومية الجبارة في كل أنحاء البلاد.
اما بالنسبة لنا فنحن لدينا مشاريع قائمة حالية ومشاريع مستقبلية، ولكن حجمها ليس بالحجم المؤثر على اقتصاد البلد.
هل ترجح أن يحدث قانون الرهن العقاري (المنتظر) تغييرا كبيرا في خارطة العقار في السعودية؟ وما هي أوجه هذه التغييرات المرتقبة؟
ــــ الرهن العقاري كان موجودا في السعودية منذ السبعينات، لكنه بالتأكيد ليس بالصورة المنظمة التي سيكون عليها وفقا للقانون الجديد، واتذكر أن الناس كانوا يستغلونه بالاقتراض للبدء بتجارة ومن ثم تسديد القرض وفك الرهن، ومما أوجد تجاوزات من الراهنين حتى توقفوا عن السداد ومن ثم تم الحجز على بيوتهم.
وتوقعي أنه بالنسبة للمطورين العقاريين فإن قوانين الرهن العقارية سوف تكون ايجابية بالنسبة اليهم لأنهم لن يكونوا بحاجة الى مساهمين يتعهدون للبنك بتغطية أي قرض عقاري بضمان رهن العقار للبنك، ولكن بالنسبة للافراد فسوف يحصل منهم بعض التهور برهن عقاراتهم والدخول بها في مغامرات غير مدروسة يغلب عليها الطمع، وسوف تحل ببعضهم الكارثة وهي بيع عقارهم ومن ثم سيتعلم باقي الشعب منهم فبالتأكيد سيكون هناك ضحايا في البداية.
كيف هو استعداد المستثمرين العقاريين للاستفادة من الرهن العقاري حين بدء العمل به؟
ــــ لا يحتاج الموضوع الى جاهزية تذكر فالانشطة العقارية المختلفة موجودة وننتظر قانون الرهن، وقدرة البنوك على التمويل، ومن ثم سوف تجري العجلة تلقائيا مع حفظ حقوق المطورين والبنوك تحت رعاية الدولة.
يتردد ان واحدة من المشكلات التي يمكن ان تقابل الرهن العقاري هي افتقار السعودية الى الشركات الكبرى التي يمكن ان تنشط في اقراض المواطنين.. كيف ترى هذه المخاوف؟
ــــ اعتقد ان هذا التخوف مبالغ فيه لاني اعلم ان هناك شركات عالمية تريد الدخول الى السوق السعودي بنسب مرابحة قليلة جدا، وذلك لعلمها بمتانة الاقتصاد السعودي والسياسة المالية المتبعة ونحن من الدول القليلة التي تربط القرض بالراتب وتخصمه تلقائيا مما يحقق الامان الكامل للمقرض.
ثم ان الفترات المقبلة قد تشهد ظهور شركات عملاقة في هذا الجانب، فالنظام حينما يصدر ويبدأ العمل به سيبدأ الحماس يدب في نفوس المستثمرين، لذلك فالوقت مبكر للقول ان السعودية تفتقر الىالشركات الكبرى.
هل ترى ان حركة التشريعات العقارية في المملكة باتت افضل حالا في السنوات الاخيرة؟
ــــ لا، حتى الآن لم يظهر للعلن شيء كل الذي نسمعه هو اشاعات ودراسات واجتماعات، ولكن لا يزال الحال كما كان ونطمح الى أن تتغير للافضل.
برأيك ما اهم العوامل التي تتحكم في سوق العقارات في المملكة، هل هي التشريعات أم العرض والطلب أم ماذا؟
ــــ جميع هذه العوامل في بوتقة واحدة فالعرض والطلب ضروريان تحت مظلة التشريعات الحكومية.
يعتقد على نطاق واسع ان السوق العقارية السعودية لا تعتمد على المستثمرين الاجانب بخلاف بعض دول الخليج الاخرى هل ترى ان ذلك بسبب ارتفاع الطلب المحلي ام ماذا؟
ــــ لا، بل لان المستثمرين الاجانب لم يجدوا التشريعات الحكومية التي تكفل لهم حقوقهم لانهم يريدون ضمان استثماراتهم والوضع الآن لا يساعدهم على الدخول، ولكن مع النظام الجديد أتمنى رؤيتهم في القريب العاجل.
عدم تنفيذ مشروعات كبرى يسبب انخفاض هامش الربح رغم ارتفاع الأسعار
عن سر عدم تنفيذ مشروعات عقارية عملاقة في السعودية تعمل على تخفيض حدة حجم الطلب على الوحدات السكنية،وذلك على الرغم من وفرة عدد الشركات العقارية العاملة في المملكة يقول الصعب: عندما انهار السوق السعودي المالي عام 2006 توجه الكثير من المواطنين الذين لديهم وفرة مالية لشراء الاراضي حتى اصبح العرض المرغوب قليلا مما ادى الى ارتفاع اسعار الاراضي بنسب وصلت في بعض الاماكن حتى 100% واكثر، تبع ذلك ارتفاع مواد البناء بسبب ارتفاع سعر برميل النفط، فمثلا قبل عام 2006 كنا نبيع الفيللا الصغيرة من دورين بمبلغ 350 الف ريال، والشقة بمبلغ 250 الف ريال، اما الآن فنحن نبيع الفيللا بالحجم نفسه بمبلغ 750 الف ريال، والشقة دور واحد بمبلغ 450 الف ريال، مع العلم ان ربحنا في السابق كان افضل منه الآن، وهذا دليل على عدم تنفيذ مشروعات عملاقة.
المطورّون ضائعون
قال الصعب: نحن كمطورين عقاريين ضائعون ولا نجد جهة ترعانا، فهل نحن تابعون لوزارة التجارة؟ لا اعتقد، هل نحن تابعون لهيئة سوق المال؟ مستحيل، لتعارض العمل بيننا لا ندري فعلا من هو داعمنا أو نصيرنا، لذلك اتمنى وجود هيئة عقارية ترتبط مباشرة برئيس مجلس الوزراء وحينها سوف ترى الفرق.
